أسئلة وأجوبة‎

 

  يقدم إجابات على الأسئلة المتداولة حول شراء العقارات في ألمانيا وغيرها من الممتلكات الخدمات ذات الصلة التي نقدمها. يرجى النقر properties24

. على عنوان الموضوع أدناه لعرض الأسئلة والأجوبة المتعلقة باختياركم الخاص إذا كان لديك أي أسئلة أخرى يرجى الرجوع إلى صفحة الاتصال 

 

أسئلة عامة

هل يجب أن تملك الجنسية الألمانية لشراء عقارات في ألمانيا؟

ما هي التكاليف التي ترافق شراء عقار في ألمانيا؟

كم من الوقت يستغرق حتى أملك الملكية

ماهي التكاليف الأخرى التي توجب دفعها سنويا عند امتلاك عقار في ألمانيا؟

ما هي المسائل الضريبية الأخرى الهامة التي يوجب معرفتها وأين يمكن الحصول على النصيحة؟
 
ماهي الفوائد التي يمكن ان اتوقعها عد الاستثمار في المانيا؟
 
كم من الوقت أحتاج لايجاد العقار المناسب للاستثمار؟
 
كيف يمكنني زيادة الايجارات؟
 
هل من السهل العثور على مستأجرين جدد في ألمانيا؟
 
 
 
إدارة الممتلكات
 
من الذي يعتني بالعقار عندما لست في ألمانيا؟
 
كيف يمكنني العثور على شركة إدارة ممتلكات الألمانية موثوق بها وما هي خدماتها؟
 
 
 
دور ومسؤوليات كاتب العدل
 
مااهمية كاتب العدل؟
 
 ما هو دور كاتب العدل؟
 
العقد
 
 
 
تمويل
 
 هل من الممكن الحصول على تمويل محلي لملكيتي؟
 
كم احتاج من راس المال للحصول على تمويل محلي؟
 
 
 
 
 
 
 
 
هل يجب أن تملك الجنسية الألمانية لشراء عقارات في ألمانيا؟
غير المقيمين لديهم نفس حقوق المواطنين الطبيعي عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات في ألمانيا. ولذلك يمكن لأي شخص أن يشتري في المانيا الذي لديه جواز سفر ساري المفعول.

امتلاك العقارات في ألمانيا لا يعطي احدا الحق في العيش أو الهجرة إلى البلاد. قد لا تزال بحاجة إلى تقديم طلب للحصول على تأشيرة زيارة أو الإقامة الدائمة لذلك يجب فحص النظام ومتطلبات الدخول مع سفارة بلدك


ما هي التكاليف التي ترافق شراء عقار في ألمانيا؟  

تكاليف المعاملات ذهابا وإيابا ,اضا تشمل جميع تكاليف شراء ثم إعادة بيع الممتلكات ,أتعاب المحامين ورسوم كتاب العدل ، رسوم التسجيل ، والضرائب ، و اجور الوكلاء ، الخ 
 
   

   .ومن المقرر حوالي أربعة أسابيع بعد عمل كاتب العدل(Grunderwerbsteuer) ضريبة نقل الملكية  (الدمغة) -- ضريبة نقل الملكي 

    .ويجب دفعها من قبل المشتري  اعتمادا على مكان العقارت) ) 4,5% -3,5% هذه الضريبة تصل الى


رسوم كاتب العدل ثابتة من قبل القانون وتعتمد على نوع الاتفاق وقيمة الممتلكات .القانون الألماني يتطلب أن يتم الشهار و البيع عند كاتب العدل ,رسوم كاتب العدل عادة تتراوح بين(0.5% -1.5 %) من سعر الشراء

 

لكي يصبح المالك القانوني ويحدد روسم التسجيل عن طريق  (Grundbuch  يجب على المشتري دفع رسوم التسجيل ليكون له دخل في الاسم المحلي (تسجيل الأراضي

.1,2%- 0,5% القانون وتعتمد على قيمة العقار. هذه الرسوم تساوي ما يصل الى حوالي

 

كم من الوقت يستغرق حتى أملك الملكية؟

من لحظة التوقيع على العقد الموثق حتى تحصل على تسجيل الملكية سوف تمر عدة أسابيع  ولكن هذا لا يؤثر على حقك لستلام الإيجار. تصبح انت المالك عند دفع ثمن الشراء بالكامل وتاريخه المتفق عليه في عقد الشراء.

 

ماهي التكاليف الأخرى التي توجب دفعها سنويا عند امتلاك عقار في ألمانيا؟

 

هنالك أربعة أنواع من تكاليف : الصيانة ، وإدارة الممتلكات ، ومدفوعات الفوائد (إذا كان لديك الرهن العقاري)، ورسوم التشاور (القانونية والمحاسبة والضرائب). ويدفع كل شيء آخر من قبل المستأجرين كجزء من رسوم الخدمة

 

و تفترض الضريبة على القيمة المقدرة للعقار وذلك  Grundsteuer ضريبة الأملاك البلديات تفرض ضريبة سنوية على الأراضي والممتلكات والمعروفة باسم

   . باستخدام معدل الاتحادية من 0،35 ٪ كنقطة انطلاق

'المضاعفات'  يتم تطبيقها على هذا الرقم لحساب الضريبة النهائية المستحقة. هذه 'المضاعفات' تختلف من بلدية الى اخرى  .ولكن معدل المضاعف للعقارات السكنية هو 1،5 ٪

 

   الإيجارات ورسوم الإدارة شركات المتخصصة تقم بتقديم خدمات إدارة الممتلكات ، بما في ذلك التنظيف والصيانة ويمكن أن يقدم أيضا خدمة اجاد مستأجرين جدد باسعار

   .(مناسبة لك. اجور شركات الإدارة تتراوح في الشهر من 15-22  يورو لكل شقة (باستثناء ضريبة القيمة المضافة

  

 

 ما هي المسائل الضريبية الأخرى الهامة التي يوجب معرفتها وأين يمكن الحصول على النصيحة؟

   

الضريبة تحتسب على الدخل في ألمانيا فقط. على الرغم من أن معدلات ضريبة الدخل يمكن أن تكون أعلى قليلا  في بلدان أخرى .  هناك مصاريف اخرى التي يمكن خصمها من الدخل الخاص بك (على سبيل المثال كل تكاليف ترميم العقارات او الفوائد التي تدفع على القروض والمصاريف الأخرى المتعلقة بالعقارات) من شأنها أن تخفض الفاتورة الضريبية بالمقارنة فيما يمكن أن تدفعه للعقارت في مكان آخر.

على أي حال نحن لسنا مستشاري ضرائب ولا خبراء. ونحن ننصح بشدة أن المسائل الضريبية ينبغي مناقشتها من قبل متخصصي الضرائب.
يمكن أن تساعدك على إيجاد مستشار ضريبي يتحدث الانجليزية لمساعدتك في الشؤون الضريبية الخاصة بكproperties24

 

 

ماهي الفوائد التي يمكن ان اتوقعها عد الاستثمار في المانيا؟

 

  عائدات الاستثمار تتوقف على نوع العقار / حالته والمنطقة. عمارة سكنية في مناطق اقل اهمية يصل عائداتها من 6-10 ٪. وفي المناطق الثرية يصل عائداتها من 5-7 ٪
نركز على عقارات تم تجديدها في ولايات جديدة properties24.في حالت شراء شقة واحدة يصل عائداتها من 4-8 ٪ اعتمادا على الموقع وحالة العقار
في ألمانيا ، ونحن نعتقد أن هذا هو السوق العقاري الأكثر جاذبية في أوروبا   ، نظرا لعائداتها العالية وتكاليف القروض عليها منخفضة الوائد وقدرة المستاجرين على تحمل التكاليف الايجار

 

 

 

كم من الوقت أحتاج لايجاد العقار المناسب للاستثمار؟

  

الامر متروك لك.  معظم المستثمرين يرغبون بالاطلاع والمشاركة في الاختيار ، ولكن إذا اخترت أن تقلص من مشاركتك  ، يمكننا إدارة جزء كبير من العملية لك ووضعك على اتصال مع جهات ذات الصلة في ألمانيا. نحن ننصح بالحضور على الاقل مرتين إلى ألمانيا من أجل العثور والاطلاع على العقار والتوقيع العقود في حالة الشراء

 

 

كيف يمكنني زيادة الايجارات؟

 

مدة عقد الإيجار السكني في ألمانيا عادة  غير محدد. من حق المالكل ان يحدد إيجار الشقق وعادة تكون على مستوى سعر السوق. ويمكن لصاحب العقار على زيادة الإيجار بنسبة لا تزيد عن 20 ٪ كل 3 سنوات حتى يتم الوصول إلى مستوى سعر السوق (الايجارات في ألمانيا على تكون ادنى من سعر السوق). اذا مالك العقار جدد العقار يمكنه زيادة الإيجار بنسبة 11 ٪ من تكاليف التجديد. وكذلك يمكن للماك بالاتفاق مع المستأجر في زيادة الإيجار السنوي

 

 

هل من السهل العثور على مستأجرين جدد في ألمانيا؟

 

كما هو الحال في العديد من البلدان الأخرى ،  يتم الإعلان عن العقارات عبر الانترنت وعبر وسائل الاعلام المحلية. العقارات الجيدة و الاسعار المناسبة تجذب المستأجرين في غضون6-10 أسابيع  ،علمنا بان لا يحق للمستاجر اخلاء الشقة الابعد مرور 3 أشهر بعد اشعار المالك بذلك حسب قانون الايجار الالماني. ومن المهم أن نلاحظ أن الغالبية العظمى من الألمان  (70 ٪ +) لايرغبون في الامتلاك انما يفضلون التاجير. والاغلبية يتجاوز بقائهم في نفس السكن معدل 8 سنوات. و لطول فترة بقائهم في السكن يميلون إلى العناية الجيدة بها لأنهم يعتبرونها سكنهم الدائمي

 

 

إدارة الممتلكات


 

من الذي يعتني بالعقار عندما لست في ألمانيا؟
 
 
هناك شركات مختصة في إدارة العقار. وفي حالة امتلاك شقة واحدة من ضمن العقار فيكن مسولية ادارتها من قبل مالك العقار على ان يتحمل مالك الشقة مصارف ادارتها. تتراوح تكلفة إدارة العقار من € 15 -- 22 € شهريا لكل شقة. هناك اختلاف بين شركات إدارة العقار عن شركات إدارة التاجير وتكلفتها مختلفة ايضا

 

 

كيف يمكنني العثور على شركة إدارة ممتلكات الألمانية موثوق بها وما هي خدماتها؟


نحن نعمل بشكل وثيق مع عدد من الشركات إدارة الممتلكات الناطقة بالإنجليزية و مختارة بعناية  . خدماتهم تشمل إعادة التأجير ، وإدارة حسابات المستأجر ، والإشراف على أعمال الصيانة ، كشوف الإيجار ، وتمثيل المالك في القضايا القانونية ، وإدارة الوثائق ، والتشاور مع المالك والمستأجرين في جميع جوانب إدارة الممتلكات
 
 
 
 

دور ومسؤوليات كاتب العدل


مااهمية كاتب العدل؟


وفقا للقانون المدني الألماني ، جميع المعاملات العقارية يجب أن تكون موقعة في مكتب كاتب العدل. كاتب العدل هو المحامي الذي يعمل بالنيابة عن الحكومة ومخول للتصديق المعاملات
 
 
 

ما هو دور كاتب العدل؟


هو يحضر عقود البيع والشراء و يحدد الموعد بين الطرفين في مكتبه لاتمام عملية البيع و الشراء ويفحص جميع الوثائق القانونية و من ضمنها التحقق من صحة جوازات السفر ووثائق التفويض (إذا كان الشخص يعمل نيابة عن شخص آخر أو شركة). في حفل توقيع العقد يقرأ كاتب العدل نصوص عقد البيع لتكون على يقين من كلا الطرفين و فهم كامل محتواه ويحق للمشتري أن يسأل إذا كان هنالك شرط غير مفهوم لديه. ووقع العقد من قبل البائع  و المستثمر وكاتب العدل والعقد لا رجعة فيه.



العقد


العقد يحدد التزامات الطرفين والتدابير التي يتعين اتخاذها في حال التخلف عن السداد. بمجرد توقيع العقد يقوم كاتب العدل بنقل الملكية مع حكومة المقاطعة وتسجيل الملكية في السجل العقاري.

يستحسن الحصول على نسخة من عقد الشراء قبل الذهاب الى كاتب العدل ومراجعته بعناية و ترجمته إذا لزم الأمر. حضر اسالتك مسبقا و لاتتردد في اعطاء وقت كاف لفهم الاجوبة.

الأطراف لها مطلق الحرية في اتخاذ قرار بشأن شروط السداد. في معظم الحالات يجب للمشتري الحصول على التمويل ولذلك فإن البائع يوافق على تحويل الملكية في السجل العقاري قبل اتمام الدفع كاملا حماية للمشتري من البائع خوفا من محاولة بيع العقار لشخص آخر للحصول على سعر أفضل.
 
السجل العقاري يقع في محكمة القاطة  وهو الوثيقة الأساسية للممتلكات ويتضمن جميع المعلومات اللازمة للعقار. يحق تغيير ملكية العقار في السجل العقاري فقط في حالة  عدم وجود رهون عقارية سابقة وفي هذة الحالة يمكن الحصول عى شهادة من مكتب الضرائب بهذا الخصوص.

وينقل إلى البائع فقط عند اتمام نقل الملكية في السجل العقاري (Notaranderkonto)كثيرا ما يدفع ثمن الشراء  في حساب ضمان تابع لكاتب العدل


كاتب العدل ليس مسؤول عن صحة وصف المالك لعقاره . هذا هو عمل المشتري. لا يجب على البائع أن إلى أي عيوب واضحة للمشتري ولكن  يجب على البايع أن يطلع المشتري على أي عيوب مخفية.
ويمكن الحصول على نسخة من مستند ملكية العقار من محكمة المقاطعة  فقط لمالك أو كاتب العدل.


السجل ينص كذلك حقوق أي طرف ثالث على سبيل المثال المستأجرين. المالك الجديد لايمكنه ان يغير مضمون العقد السابق للمستاجر اوطرده الابعد انتهاء المدة القانونية له






تمويل



هل من الممكن الحصول على تمويل محلي لملكيتي؟


 على العوامل التالية: حجم رأس المال ، دخل العقار  والموقع  وحالة المبنى و حجم الرهن العقاري(LTV)أقمنا علاقات قوية مع البنوك الألمانية المحلية. يعتمد القرض
 
  و علاقتك مع البنك
 
 
 

كم احتاج من راس المال للحصول على تمويل محلي؟

 
القرض قيمته تتراوح  بين 40 ٪ و 80 ٪ من سعر الشراء. تكاليف المعاملات يجب أن تدفع نقدا ومن المهم أن يتوفر لديك رصيد نقي كافي
 

 

Disclaimer

The above information is given as a guide only and is not intended to form part of any contract or German purchase deed. It is intended as a simple guide to the German conveyancing process. No legal warranties are given or representations made as to its accuracy.

 

Sign Up For Our Property Newsletters



ffbtn ffbtn

هاتف:
+49.341.26367008

موبايل:
0049.177.3086283

فاكس:
+49.341.26308008

البريد الإلكتروني:
info@properties24.org