Preguntas más frecuentes

 

properties24 da respuesta aquí a las preguntas más frecuentes acerca de nuestra compañía, cómo comprar una propiedad en Alemania y otros servicios que ofrecemos en el sector inmobiliario. Por favor haga click en la pregunta para ver la respuesta correspondiente.  De tener más preguntas, siéntase en la libertad de contactarnos

 

Preguntas generales

1. Hay que ser residente alemán para poder comprar una propiedad en Alemania?

2. Qué costos conlleva la compra de una propiedad en Alemania?

3. Cuánto demorará la adquisición de la propiedad?

4. Qué gastos implica el mantenimiento de una propiedad en Alemania?

5. Cuánto tengo que pagar de impuestos y dónde me pueden asesorar?

6. Cuánto puedo esperar recibir por concepto de alquiler en Alemania?

7. Cuánto tiempo voy a necesitar para invertir en mi propiedad?

8. Cómo puede aumentar la renta?

9. Qué tan fácil es conseguir inquilinos nuevos en Alemania?

 

Administración de bienes inmuebles  

1. Quién se hará cargo de mi propiedad cuando yo no esté en Alemania?

2. Cómo puedo encontrar una compañía de administración de inmuebles que sea confiable y qué incluyen sus servicios?

 

El rol y las responsabilidades del notario público 

1. Necesito un notario público?

2. Qué papel desempeña el notario público?

3. Contrato

 

Finanzas 

1. Podré encontrar fuentes de financiamiento en Alemania?

2. Cuánto capital necesitaré para conseguir financiamiento en la localidad?

 

 

1. Hay que ser residente alemán para poder comprar una propiedad en Alemania? Subir

En Alemania tienen aquellas personas que no sean residentes los mismos derechos que los ciudadanos en lo que respecta a la compra de propiedades.  Por ello, cualquier persona con un pasaporte valido y los fondos necesarios puede comprar bienes raíces en Alemania.

El ser dueño de una propiedad en Alemania no le da a uno el derecho de vivir o inmigrar al país. Puede ser que aún así necesite Usted una visa de visitante o una residencia permanente.  Por favor consulte con su embajada cuáles son las regulaciones y requisitos de ingreso pertinentes.

 

2. Qué costos conlleva la compra de una propiedad en Alemania? Subir

 

La transacción completa incluye todos costos de compra y reventa de la propiedad: honorarios de los abogados, notarios, gastos de inscripción, impuestos, comisión del agente, etc.

Impuesto por transferencia de propiedad (sellado) - El impuesto por transferencia de propiedad (Grunderwerbsteuer en alemán) ha de ser pagado cuatro semanas después de haber firmado el comprador y el vendedor la escritura notarial. Éste impuesto corresponde a un 3,5% - 4,5% (dependiendo de dónde se encuentre la propiedad) y ha de ser pagado por el comprador.  

Notario - Los honorarios notariales son fijos por ley y dependen del tipo de convenio y del valor de la propiedad.  Por ley, en Alemania los contratos de compraventa tienen que ser notarizados.

 

Inscripción - En Alemania el comprador ha de pagar los costos que conllevan la inscripción de la propiedad a nombre suyo en el registro local de propiedad (Grundbuch), haciendo constar que él/ella es el nuevo propietario legal. Los costos de inscripción son fijo por ley y oscilan según el valor de la propiedad.  Estos rondan el  0,5% - 1,2%.

 

3. Cuánto demorará la adquisición de la propiedad?  Subir

Desde el momento en que se firma la escritura notarial, es decir, una vez que el vendedor reciba el pago completo por la venta, hasta haber recibido el título que confirma que el terreno ha sido inscrito pueden pasar varias semanas. Sin embargo, de tener Usted derecho a ingresos por concepto de alquiler, ésto no le afectará en lo más mínimo. 

 

4. Qué gastos implica el mantenimiento de una propiedad en Alemania?   Subir

El arrendador tiene cuatro tipos de gastos de administración: mantenimiento, pago de intereses (de haber sacado un préstamo), gastos de consultoría (legal, fiscal, de contaduría). Todo lo demás lo pagan los inquilinos como parte de un cobro por servicios. 

Impuesto de propiedad - Las municipalidades cobrar un impuesto anual a cada terreno y propiedad. Éste se llama Grundsteuer y se le grava al valor estimado de la propiedad usando la tasa básica de interés de 0,35% como punto de partida. Para calcular el impuesto final a pagar se le aplican a éste monto un “multiplicador”. Los multiplicadores varían entre municipalidades; el promedio para propiedades residenciales es de 1,5%.

Arrendamientos y cargos administrativos - Hay compañías especializadas que ofrecen servicios de administración de inmuebles, incluyendo limpieza y mantenimiento. Puede ser que éstas también le ofrezcan atraer inquilinos como parte de sus servicios, por un monto adicional. Los cobros administrativos varían entre los 15-22 euros por unidad, por mes (excluyendo el IVA).

Servicios públicos, seguro del edificio, gastos comunales - Algunos costos adicionales incluyen: recolección de la basura, agua, electricidad en las áreas compartidas del edificio, limpieza, mantenimiento del sistema de calefacción. Éstos costos pueden sumar hasta 0,5-2 euros/ m² al mes y deben ser pagados por los inquilinos, de estar alquilada la casa o apartamento. Incluso el impuesto cobrado por posesión de una propiedad ha de ser reembolsado al propietario normalmente por el inquilino o bien incluido en los prepagos de los servicios públicos regulares.

Los cargos por servicios incluyen el seguro del edificio, impuesto sobre la propiedad, limpieza de áreas compartidas, inspección frecuente del sistema de calefacción, agua, limpieza de las chimeneas, televisión por cable, remoción de nieve y recolección de basura.  

Fondo de reserva del edificio (fondo de amortización) - Éste pago es obligatorio cuando se trata de un apartamento en un comunidad (edificio de apartamentos); por lo general se pagan de 0,75 a 1,5 euros / m² de área habitable por mes. Los cobros no aplican si se es dueño de toda la propiedad. 

 

5. Cuánto tengo que pagar de impuestos y dónde me pueden asesorar?  Subir

Todo ingreso generado en Alemania está sujeto a impuestos. Aunque las tasas de impuestos sobre la renta puede ser un poco más alto que en otros países, hay gastos substanciales (virtuales) que pueden ser deducidos de sus ingresos (por ejemplo: depreciación del inmueble, pagos por interés y otros gastos relacionados con la propiedad), los cuales serán reducidos de la factura de impuestos, pagando al final menos de lo que pagaría por una propiedad similar en otros lugares.

Por favor tenga en cuenta: Sea cual sea el caso, nosotros no somos ni asesores fiscales ni expertos en el tema y le recomendamos que consulte a un profesional en la materia de necesitarlo.  Properties24 le puede ayudar a encontrar un contador que hable español, quien le ayudará en lo relacionado a sus impuestos.

 

6. Cuánto puedo esperar recibir por concepto de alquiler en Alemania?  Subir

El rendimiento por concepto de renta va a depender del tipo y condición del inmueble así como del área. Un edificio de apartamentos en una localidad menos próspera podría tener un rendimiento de hasta 6-10%.  Localidades más prósperas podría mostrar de rendimiento de mínimo 5-7%.  Dependiendo de la localidad y las condiciones en que se encuentre el inmueble, los apartamentos individuales podrían rendir menos, aproximadamente 4-8%.  Dado sus altas tasas de rendimiento, bajos costos de financiamiento y su asequibilidad, Properties24 se enfoca en propiedades renovadas en los estados reunificados del este de Alemania.

 

7. Cuánto tiempo voy a necesitar para invertir en mi propiedad?  Subir

Va a depender de Usted. A la mayoría de inversionistas les gusta participar en la toma de decisiones, pero si Usted hacerlo de manera limitada, podemos hacernos cargo de gran parte del proceso y ponerlo en contacto con las personas necesarias en Alemania. Se aconseja que planee venir al país por lo menos dos veces para seleccionar el inmueble y firmar la compraventa.  

 

8. Cómo puede aumentar la renta?  Subir

Los contratos de arrendamiento residenciales en Alemania son por lo general indefinidos. Queda a discreción del arrendador establecer el precio al nivel del mercado o no. El arrendador puede aumentar la renta de un piso alquilado por un máximo de 20% cada 3 años hasta que se haya alcanzado el nivel de renta del mercado (muchos inmuebles en Alemania se rentan por un monto muy por debajo del nivel de mercado).  Si el arrendador moderniza un apartamento, puede subirle a la renta un 11%  de los costos de modernización.  Una alternativa sería llegar a un acuerdo con el arrendatario a la hora de hacer la revisión de renta anual, para aumentar la misma de forma gradual.

 

9. Qué tan fácil es conseguir inquilinos nuevos en Alemania?   Subir

Como en muchos otros países, las propiedades por lo general se anuncian por medio del Internet y los medios de comunicación locales. Con una buena propiedad, mercadeada al precio correcto, Usted puede conseguir inquilinos en unas 6 a 10 semanas.

Hay que tomar en cuenta que en Alemania los inquilinos deben dar tres meses de preaviso antes de dejar una propiedad.

 

Administración de bienes inmuebles

1. Quién se hará cargo de mi propiedad cuando yo no esté en Alemania?  Subir

La propiedad se puede quedar en manos de una compañía de administración de propiedades. Sin embargo, si se trata de un apartamento que está en un edificio de apartamentos dividido,  es obligatorio delegar la administración de la propiedad. El costo de la administración de la misma ronda los 15-22 € por mes, por un apartamento.  La administración de la renta se maneja separadamente de la administración del edificio en general y puede ser transferido a una agencia; el costo se negocia entre las dos partes.

2. Cómo puedo encontrar una compañía de administración de inmuebles que sea confiable y que incluyen sus servicios? Subir

Trabajamos en conjunto con seleccionadas compañías bilingües de administración de inmuebles. Sus servicios incluyen subarriendos, administración de las cuentas de los inquilinos, supervisión de trabajos de mantenimiento, estudio de los alquileres, representación del arrendador en casos legales, administración de documentos y consulta al arrendador en todos los aspectos estratégicos que implica la administración de una propiedad.

El rol y las responsabilidades del notario público

1. Necesito un notario público?  Subir

Según el código civil alemán, toda transacción de bienes raíces tiene que ser firmada en la oficina de un notario público. El notario público es un abogado que actúa en nombre del gobierno y está autorizado a certificar escrituras.

2. Qué papel desempeña el notario público?  Subir

El notario(a) prepara la escritura a firmar por las dos partes y se hace una cita en su oficina para finiquitar la transacción. Todos los documentos legales han de ser revisador.  La revisión incluyen chequeos de pasaportes y autorización de documentos (en caso de haber un apoderado). Cuando se vayan a firmar los documentos el notario lee el contrato de compraventa completo; el contenido de éste tiene que ser entendible para ambas partes. El comprador puede interrupir el procedimiento para hacer preguntas si alguna cláusula no se entiende completamente. La escritura, la cual es irrevocable, la firman tanto el vendedor, como el comprador / inversionista y el notario público.

3. Contrato  Subir

El contrato especifica las obligaciones de cada parte y las medidas que se tomarán en caso de morosidad.  Una vez firmado, el notario registra el cambio de propietario con la municipalidad e inscribe la propiedad en el registro de la propiedad. 

Siempre pida una copia del contrato de compraventa antes de ir al notario y revísela detenidamente. De ser necesario, mande a traducirla. Prepare por adelantado una lista de preguntas y pregunte cuantas veces sea necesario dando el tiempo necesario para que le den respuestas completas.  

Ambas partes tienen completa libertad para negociar como se realiza el pago.  En la mayoría de los casos, el comprador tiene que obtener financiamiento.  Por ello, el vendedor accede a notificar al registro de propiedades por adelantado, dándole al comprador la seguridad que el vendedor no buscará durante este tiempo vender la propiedad a un mejor postor. 

El registro de la propiedad está en el tribunal del distrito y es el documento más importante de la propiedad, ya que incluye toda la información concerniente a la titularidad. El cambio de dueño se da únicamente cuando se haya ingresado la información en el registro de propiedades, hayan sido liquidadas todas las hipotecas y haya hecho constar la autoridad recaudadora de impuestos, que el vendedor no tiene impuestos pendientes sobre la propiedad.  Muchas veces se hace el pago primero a una cuenta de plica (cuenta de depósito o “escrow account”), la cual es administrada por un notario. Una vez que se haya registrado la propiedad se realiza la transferencia al vendedor.  

El notario no se hace responsable por la veracidad de la descripción del vendedor de la propiedad. Esto es obligación del comprador. El vendedor no está obligado a recalcar ningún defecto significativo, solo aquellos que no son obvios a simple vista. 

Si necesita una copia actualizada del registro de la propiedad puede solicitarla en los tribunales del distrito. Ésta será extendida solamente a aquellas personas que se consideren en legítimo derecho de disponer de ésta información, como los son el dueño y el notario. 

El registro también especifica los derechos de las terceras partes, como los inquilinos, los cuales no pueden obstaculizar la venta de la propiedad. El nuevo propietario debe respetar lo acordado por el arrendador anterior en los contratos de arrendamiento y por ello, no puede desahuciar a ningún inquilino antes de vencer este contrato.

 

Finanzas

1. Podré encontrar fuentes de financiamiento en Alemania?  Subir

Tenemos fuertes lazos con los bancos alemanes locales.  Antes de solicitar una hipoteca ya debe haber seleccionado la propiedad a comprar. El banco tomará en cuenta varios factores, tales como monto de capital, localidad, condiciones en las que se encuentra el inmueble, volumen de la hipoteca, tipo de financiamiento (con o sin aval de recursos) y su relación con el banco.

2. Cuánto capital necesitaré para conseguir financiamiento en la localidad?  Subir

La relación de préstamo a valor varía generalmente entre el 40% al 80% del precio de la compra.  Los costos de transacción tienen que pagarse con capital propio y no pueden ser financiado. Para el saldo es importante disponer de capital propio.

 

 

 

 

Disclaimer

The above information is given as a guide only and is not intended to form part of any contract or German purchase deed. It is intended as a simple guide to the German conveyancing process. No legal warranties are given or representations made as to its accuracy.

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